Как продать квартиру, если не выплачена ипотека?

Ипотека — это кредит, который позволяет приобрести собственное жилье, имея только первоначальный взнос. Квартира при этом находится в залоге у банка, но права на нее принадлежат заемщику. И все же продать квартиру под обременением, как собственность, без ведома банка не получится, пока заемщик не погасит долг и проценты.

Получить ипотеку могут граждане Российской Федерации старше 21 года. Для льготных категорий существует много вариантов льготной ипотеки со сниженной ставкой и расширенными условиями.

Квартира в ипотеку — ваше имущество, которым вы не можете распоряжаться на свое усмотрение. Пока сумма кредита не погашена, каждое свое действие придется согласовывать с банком. Неважно, решите вы продать ипотечное жилье или сдать в аренду.

Чтобы понять, можете ли вы продать квартиру, приобретенную в ипотеку, загляните в кредитный договор. Льготные варианты ипотеки запрещают продажу имущества до полного погашения долга или некоторое время после. Если в вашем кредитном договоре нет такого пункта, то подавайте заявление в банк.

Распоряжаться своим ипотечным имуществом вы можете только с согласия банка. О любых попытках продажи иди дарения квартиры банк должен узнавать первым. Если вы хотите самостоятельно распоряжаться жильем, придется сначала погасить все долги по ипотеке и послать запрос в банк.

Процедура в этом случае очень схожа с досрочной выплатой. Но задаток от покупателя получаете не вы, а сразу банк. А дальше — все по плану.

Получаете одобрение банка и считаете, сколько денег вам осталось выплатить. Покупатель откроет две ячейки: одну — для выплаты остатка долга вам, а вторую — для суммы непогашенной ипотеки. Потом вы составляете договор купле-продажи и регистрируете сделку.

Вам останется забрать деньги из ячейки, чтобы рассчитаться с долгами, а залоговое обременение перейдет к покупателю. После перевода оставшихся денег банку обременение снимут. Всю процедуру контролирует банк и следит за четким соблюдением процесса.

Бывают случаи, что покупатель и сам не может полностью оплатить стоимость квартиры и покрыть ипотечные долги. Тогда квартиру можно переоформить на него вместе с ипотекой. Ипотечные условия при такой передаче прав могут измениться.

Процедура требует обязательного одобрения банка. С будущем покупателем вы заключаете договор о задатке и оформляете сделку у нотариуса. Деньги нужно перевести в банк для оплаты ипотеки, и тогда с вас снимут залоговое обременение. А покупатель оформляет новую ипотеку на оставшуюся сумму, которую должен отдать вам за покупку квартиры. После ее оформления банк выдает покупателю кредит, которым он с вами и расплачивается.

Этот вариант — один из самых сложных в оформлении. Поэтому желательно, чтобы у будущего покупателя хватало средств на приобретение жилья без новой ипотеки.

Случаются ситуации, когда нужно срочно продать недвижимость в залоге, и нет времени на поиска покупателя, который согласится на условия банка. Тогда можно предложить банку самому продать ваше жилье. Требуется только ваше согласие и согласие банка.

Банк оценит стоимость квартиры и выставит на торги. Покупатель, который решит приобрести ваши жилье на торгах, откроет две ячейки: для выплаты остатка ипотечного долга и для перевода денег продавцу, то есть вам. После подписания соглашения деньги переводят банку и вам.

В  случае с материнским капиталом в качестве первого взноса вам понадобится не только одобрение банка, но и согласие опеки. Придется сначала подыскать новую квартиру, которвую вы намерены купить, и выделить в ней доли на детей. Только так органы опеки решат, что права детей не ущемлены. Если опека откажет, то даже с согласием банка квартиру продать не получится.

Продажа квартиры — и есть продажа. Неважно, ипотечная квартира или нет. 13% подоходного налога придется отдать государству. Но если вы владели квартирой более 5 лет, то после продажи платить ничего не нужно.

Чтобы снизить налог при продаже ипотечной квартиры, при его расчете документально подтвердите свои расходы и наличие ипотеки. Предъявите в налоговую ипотечный договор. Если документов о расходах на квартиру нет, то не забудьте про налоговый вычет в размере 1 млн руб.